宝华镇联络委  巫建林

随着城镇化进程不断加快，物业管理在现代社会治理体系中的地位和作用越发突显，已经成为当前社会各界普遍关注的热点民生议题。从一定程度上来讲，物业管理水平的高低客观真实的反映了一个城市基层治理的能力和水平。

从住建部门统计数据来看，我市共有商业住宅小区407个（包括开放式小区）、安置小区28个。其中由物业公司市场运行管理的221个，成立业主委员会的47个，其中由业委会自治的21个，物业管理总建筑面积近1800多万平方米（不含拆迁安置、经济适用房、开放式小区）。近年来，我市小区物业管理通过不断摸索，有了长足的发展，但与全国先进地区相比，特别是跟周边兄弟县市相比，还是有着不小的差距，可以说政府很无奈、业主很不满、企业很憋屈。总结一下，有以下四大矛盾：

一是业主缴费与企业收费之间的矛盾。不少业主对物业管理缺乏正确认识，从行为上就表现为逃避交费、不愿意交费或拒交物业管理费。在我市，因为各种原因欠交拒交物业费的现象普遍存在。据住建部门统计，我市总的物业费缴费率低于50%，其中缴费率最低的是我市的老旧小区，缴费率低于30%。

二是收费标准与成本上涨之间的矛盾。相比每年上涨的物价来说，我市物业收费十年来基本没有变化。从公司的角度来说，既然不能上涨物业费，那就只能下降物业服务标准，最直接的体现就是保安和保洁用工上趋于老龄化和临时性。从业主的角度看，交了物业费就应该享受合同约定的服务标准，双方循环性矛盾不断加深。

三是服务水平与业主需求之间的矛盾。随着城市居民生活水平的不断提升，住房需求从单纯的“基本生存型”向多元的“舒适享受型”转变。而部分物业公司服务理念陈旧，认为所谓的物业就是看看大门、搞搞卫生。忽视对小区住宅保值增值起关键作用设备设施的维修养护等工作，常常小毛病拖成大问题，从而引发大矛盾。2022年至今，全市收到反映物业管理问题的12345政府热线投诉共计25126件。

四是业主自治与业委会履职之间的矛盾。业主委员会是住宅小区治理中三驾马车（居委会、业委会、物业管理）的基本成员。但业主大会、业委会筹备难、成立难、运行难，业主参与度冷热不均、运作机制不健全，与正常履职还有很大差距。全市407个商业住宅小区和28个安置小区，成立业主委员会的仅有47个，业委会覆盖率仅为10.8%。

因此，物业管理的总体思路应该是：以满足业主不断增长的物业需求为目标，进一步厘清属地政府、物业服务公司、业委会的职责分工和管理边界，逐步形成党建引领、政府引导、行业自律、业主高度自治相结合的综合管理格局。归纳起来就是要致力打造三大平台，建立和完善五大机制：

打造三大平台，即，红色平台、合作平台和宣教平台：

一是打造党建引领的“红色平台”。人民群众在哪里，民生需求在哪里，党建就应该覆盖到哪里。只有把党的建设摆在首位，用党建这个“硬核力量”和党的组织体系、工作体系去理顺、规范、支撑物业公司和业委会履行职能，通过推进“小区党组织+业委会+物业公司”三方联动，确保党的领导落实到基层社会的各个触角和神经末梢。一方面，社区党组织要择优推荐优秀的、有责任心的老党员、老干部主动参与业委会选举；另一方面，进一步探索网格员与业主委员会交叉任职机制，依法依规将业委会成员纳入网格化管理机制。目前，我市打造的3个省级红色物业示范小区：碧桂园凤凰城翰林湾小区、嘉烨御花园小区和天玺华府小区；3个镇江市级红色物业示范小区：城上城小区、中央公园小区、香江丽景小区。上述6个小区开展党建引领以来，物业管理服务水平和小区环境明显提升，物业投诉率同比下降40%。

二是打造三方参与的“合作平台”。政府要做到参与不越位、不缺位，把直接管理的手收回来，致力做好“定规矩、强监督、保基本”三件事，理顺业主、业委会、物业公司之间的相互关系，充分调动三者的积极性和主动性，打造“合作平台”，实现三方互动。业委会为业主利益的保障者和物业公司服务的监督者，由业主大会选举产生的，代表业主利益；物业公司应当做好社区管理、社区服务的有关工作；业主要按时足额缴纳物业费，爱护小区环境，享受到与其所缴物业费相匹配的物业服务。三者在明确各自职责的基础上，相互配合、各司其职，形成合力，共创和谐、文明小区。

三是打造全面系统的“宣教平台”。要把宣传教育重点对象放在广大居民上，重点宣传物业管理的优越性和相关法律法规。一方面，通过原有传统管房模式与新型物业管理模式的比较，让广大居民看到推行物业管理的优越性，知道自己是实行物业的最大受益者；另一方面，通过宣传相关法律法规，提高居民的法律意识，规范和约束人们的行为，积极配合物业公司，为全面推行物业管理创造良好的社会环境。

建立和完善五大机制：

一是物业费收取法律保障机制。一方面，依托专业调解组织将物业费用收缴矛盾纠纷纳入免费法律援助范畴，提升物业费用收缴率，为物业公司服务质量提供保证。另一方面，倡导有偿物业服务工作理念，引导广大业主认识到物业管理服务对小区治理服务的重要意义，厘清业主和物业公司双方的权利义务，树立正确的物业消费观念，增强自觉交费意识。

二是物业费适度增长机制。根据相关文件要求，广泛听取居民代表意见，综合评估物业管理工作水平，通过开展物业服务成本测算，逐步形成合理的市场成交价格。实现从“政府指导价”到“市场调节价+政府指导价”的转变。特别是对居民评价好、物业服务质量高的物业公司收费标准给予合理增长，增强服务的积极性。

三是物业公司考核惩戒机制。要建立物业公司年度考核办法，细化量化服务内容，每月巡查检查，对发现问题未按要求限期整改的公司，将其纳入诚信系统予以扣分处理，情节严重的将限制其参与物业招投标。对政府安置小区物业公司通过年度考核实行末位淘汰，同时，对管理不到位引发重大安全责任事故、重大舆论事件等情形的公司实行一票否决。

四是小区自治管理激励机制。一方面，加强社区共治与居民自治，加强业委会、居委会等自治组织的辅助作用，明确各个服务主体的职能定位、责任与权利，形成业主自我管理与物业公司专业服务相结合的管理模式。另一方面，以服务置换为激励手段，引导业主参与物业管理，以优选能人为基本措施，完善业委会工作的激励机制，吸引更多能力较强的管理人才参与社区管理及物业管理。

五是物业公司星级评定机制。要加快建立健全物业服务等级标准，激励物业公司不断强化自身建设，努力提高服务质量和管理水平。对物业项目按照服务质量，由低到高分为五个等级，实施级差治理，并作为年度考核奖励的依据，从而进一步增强物业服务的标准化、精细化、明晰化，促进物业行业整体提升。